Konut ve barınma gereksinimi temel bir insan hakkı ve ihtiyaçtır. Bu ihtiyaca ilave olarak üretim, eğitim, sağlık, haberleşme gibi farklı hizmetlerin temelini oluşturan inşaat faaliyetleri çok boyutludur ve toplumun tamamını ilgilendirmektedir. Üstelik artan nüfus ve gelişen teknoloji dolayısıyla inşaat faaliyetleri bitmez tükenmez bir süreçtir. Bu yönüyle tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de inşaat faaliyetleri soluksuz şekilde devam etmektedir.

Ülkemizde inşaat sektörünün etkilediği yan sektör 250’den fazla, sağladığı istihdam 6 milyonu aşkındır. Adeta ekonomimizin dinamosu olarak görülen inşaat sektörü durmaksızın gelişmekte, geliştikçe farklı hukuki ihtiyaçlar ortaya çıkmaktadır. Bunların en yaygını, “yüklenici” olarak adlandırılan müteahhitler ile “malikler” olarak adlandırılan mal sahipleri arasında gerçekleştirilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleridir.

Dünyada pek rastlanılmayan bir model olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukukunun ürettiği ve tecrübe ettiği bir sözleşme biçimidir. Uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesi”, “taşınmaz satış vaatli inşaat sözleşmesi” gibi isimlerle anılsa da, Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu’nun lafzen kullandığı üzere “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” tanımı isabetli kullanımdır. Ancak bu sözleşme kanunumuzda yalnızca ismen geçmekte; sözleşmenin tarafları, hak ve borçları, sözleşmenin sona ermesi gibi unsurlar kanunumuzda yer almamaktadır. Bunun kaçınılmaz bir sonucu olarak sözleşmelerin hazırlanması aşaması oldukça belirleyici hale gelmektedir. Çünkü kanun koyucunun ismen bahsettiği fakat unsurlarına yer vermediği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların en önemli dayanağı ve güvencesi, sözleşmenin içeriğidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin borcu inşaatı yapmak, maliklerin borcu ise kararlaştırılan pay nispetinde mülkiyeti devretmektir. Bu noktada, mülkiyetin yükleniciye ne zaman devredileceği problemi ortaya çıkmaktadır. Sözleşmenin kurulmasının ardından derhal mülkiyet devri yapılabileceği gibi, mülkiyet devri inşaatın tamamlanmasının ardından da yapılabilir. Bu ikisinin ortası ve daha makul anlaşma biçimi ise, inşaatın belirli aşamalarının tamamlanmasıyla kademeli olarak mülkiyet devirinin yapılmasıdır. İşte bu husus, en dikkat edilmesi gereken sözleşme hükmüdür.

Bir diğer önemli nokta, teminat düzenlemeleridir. En sık karşılaşılan teminatlar; kefalet, ipotek, teminat senedi ve banka teminat mektubudur. Özellikle banka teminat mektubu, maliklerin en talepkar olduğu teminat çeşididir. Yüklenicinin banka teminat mektubu sunması hem ciddiyet hem de finansal güç göstergesidir. Hal böyleyken, doğru bir hukuki destek almayan malikler banka teminat mektubunu fiilen teslim almakla yetinmekte, güvence altına alınan unsurların belirsiz olması başta olmak üzere, teminat mektubunu işlevsiz kılan pek çok ihtimal gözden kaçmaktadır. Elbette bu durum, tarafların uyuşmazlık yaşamaları halinde telafi edilemez kayıplara neden olmaktadır.

Uygulamada “inşaat ruhsatı” denilen “yapı izni” ve yine uygulamada “iskan ruhsatı” denilen “yapı kullanma izni” alınması, inşaatın seyri ve neticelenmesi bakımından hayati önemdedir. Bu belgelerin temini için belirlenen süre koşulu, süresinde temin edilememesi halinde ceza koşulu, belirli bir süre ceza koşulunun işlemesine rağmen halen daha bu belgelerin temin edilememesi gibi ihtimalleri hassas bir şekilde kurgulamak gerekmektedir. Özellikle süreler belirli veya belirlenebilir değilse, uyuşmazlığın mahkemeye taşınması halinde hakimin Türk Borçlar Kanunu madde 90 uyarınca işin özelliğine bakarak karar vermesi söz konusu olmaktadır. Bu da yargılama safhasında tarafların azımsanmayacak miktarda vakit kaybetmesi ve maddi/manevi kayıplar yaşaması anlamına gelmektedir.

Avukatlık Büromuz yüksek hacimli inşaat projelerinin sözleşme yönetimini ve hukuk danışmanlığını yürütmektedir. Başta İstanbul olmak üzere Türkiye’nin birçok ilindeki inşaat projesinde müvekkillerimizi temsil etmekteyiz. İnşaat hukuku alanında önemli bir birikime sahip olan Avukatlık Büromuz, malik veya müteahhit olan müvekkillerine etkin hukuki koruma sağlamaktadır.